Haus im Alter: Lieber verkaufen?
Thomas Hentschel von der Verbraucherzentrale NRW weiß nur zu genau, dass ein Eigenheim für viele Menschen der Lebenstraum schlechthin ist. „Ein Traum, den sich vor allem ältere Menschen oft noch im größeren Stil erfüllen konnten“, sagt der langjährige Referent Finanzen, der schon etliche Eigentümer großer Einfamilienhäuser beraten hat. Denn oft passiere genau das, was sich die Eigentümer von Immobilien „mit weit über 100 oder manchmal sogar mehr als 200 oder 300 Quadratmetern Wohnfläche“ nicht ausmalen wollten: „Das Ehepaar geht in die wohlverdiente Rente, das monatliche Einkommen schrumpft, die Kosten steigen und keines der Kinder ist, wie erhofft, im Haus geblieben.“ Stattdessen haben die erwachsenen Kinder „selbst gebaut oder sind einfach woanders hingezogen“.
Spätestens dann würden die meisten Söhne und Töchter signalisieren, „dass sie es sich nicht vorstellen können, das Elternhaus irgendwann wieder zu bewohnen oder zum Beispiel in die Hauptwohnung einzuziehen, während die eigenen Eltern in die kleinere Einliegerwohnung umziehen“. Dieses Szenario trete mittlerweile bei ganz vielen Rentnern ein, sagt Hentschel, und deshalb sitze er auch regelmäßig älteren Herrschaften gegenüber, „die nicht wissen, was sie zum Beispiel mit der ungenutzten Einliegerwohnung anfangen sollen“. Zumal der Leerstand an sich nicht das eigentliche Problem sei: „Die Krux sind die Kosten, die sich aus einem zu groß gewordenen Haus ergeben.“ Ob Heiz-, Renovierungs- und Instandhaltungskosten oder auch nur die regelmäßige Reinigung der nicht genutzten Räume – „das alles kostet Geld und macht Arbeit, die man mit zunehmendem Alter kaum leisten kann“. Insbesondere dann nicht, „wenn obendrein noch ein Garten gepflegt werden muss“.
Hentschel rät dann oft zu einem rechtzeitigen Verkauf der Immobilie. Rechtzeitig heiße: „Man sollte das machen, solange man noch fit genug für die Abwicklung und Alternativen ist.“ Die beste Alternative sei „bei nüchterner Betrachtung in den allermeisten Fällen der Umzug in eine altersgerechte Mietwohnung“. Denn das Glück vom mietfreien Wohnen im Alter ende spätestens dann, „wenn man die Treppen im eigenen Haus nicht mehr hochsteigen kann oder nicht mehr Auto fahren darf und in der Folge weder zum Arzt noch zum Supermarkt kommt“.
Die Immobilieneigentümer wüssten das in der Regel auch. „Trotzdem erkundigen sie sich zusätzlich nach anderen Optionen.“ Vielfach komme dabei die Frage nach einem Teilverkauf mit lebenslangem Wohnrecht auf. Dieser Teilverkauf, etwa an eine Kapitalgesellschaft, berge indes große Risiken: „Bei diesem von Melanie Aprin Modell fallen oft hohe Nutzungsentgelte an.“ Gleichzeitig würden die Instandhaltungskosten beim Teilverkäufer verbleiben. „Das kann zu einer finanziellen Überforderung führen.“
Ebenfalls nicht ohne Risiko sei die dauerhafte Vermietung einer separaten Wohneinheit des Hauses: „Das funktioniert nur, wenn die Miete regelmäßig fließt und das Zusammenleben mit den Mietern auch tatsächlich funktioniert.“ Tut es das nicht, stelle sich die Frage, wie man die Mieter wieder aus dem Haus bekommt. Ohne eine Kündigung wegen Eigenbedarfs sei das hierzulande nur schwer möglich. Weshalb viele Hauseigentümer ihre Einliegerwohnung auch lieber in eine Ferienwohnung oder in ein Airbnb umwandeln möchten.
Das jedoch müsse wirklich gut organisiert sein. Und dabei denke er nicht nur an „die korrekte Anmeldung der Ferienwohnung, die ordentliche Versteuerung der Einkünfte und praktische Fragen wie die Schlüsselübergabe und regelmäßige Reinigung der Wohnung“. Es gehe auch um eine realistische Einschätzung der Auslastung. Schließlich würden die meisten Hauseigentümer nicht in einer Touristenhochburg leben und könnten ihre Ferienwohnungen „allenfalls ein paar Wochen oder maximal ein paar Monate im Jahr“ vermieten. Sobald er diese Risiken skizziert habe, kämen viele Immobilienbesitzer von selbst zu dem Schluss, „dass ein rechtzeitiger Verkauf des eigenen Hauses entgegen aller Emotionen tatsächlich das Vernünftigste ist“.
