Immobilienrente: Wie funktioniert das?

Wer im Ruhestand auf Erträge aus Immobilienbesitz angewiesen ist, kann an eine Verrentung der Immobilie denken. Dafür gibt es mehrere Modelle.

Fragt man Menschen nach ihrer privaten Altersvorsorge, verweisen viele auf ihr Haus oder ihre Wohnung. Experten begrüßen das auch, denn die eigene Immobilie erspart Ausgaben für Miete im Ruhestand. Und sie gilt als wertbeständige Geldanlage. Andererseits bindet sie Kapital, das man nicht für den Lebensunterhalt einsetzen kann. Steine kann man nicht essen, sagt der Volksmund lapidar. Oder vielleicht doch? Indem man die Steine zu Geld macht, das die Rente aufbessert.

Entsprechende Modelle zur Immobilienverrentung sind in den USA oder Großbritannien schon seit vielen Jahren etabliert. "Eat your bricks" ("Essen Sie Ihre Ziegel") nennt man sie dort auch gerne – oder finanztechnisch korrekter: Reverse Mortgage-Lösungen. In Deutschland kennt man sie als Umkehrhypothek. Immobilienbesitzer beleihen dabei ihr Objekt, das später entweder in Teilen oder ganz an die Kreditgeber übergeht. Die Immobilienbesitzer wiederum behalten lebenslanges Wohnrecht. Das Finanzierungsmodell ähnelt daher auch der Leibrente, die in Deutschland eher bekannt ist.

Erwägenswert sind Verrentungen, wenn die Immobilie einen wesentlichen Anteil des Ruhestandsvermögens ausmacht und liquide Mittel für die Finanzierung der Wünsche oder Notwendigkeiten nicht ausreichen. Es gibt unterschiedliche Gestaltungsmöglichkeiten, die sich natürlich auch nach der Situation der Besitzer richten, zum Beispiel: Wollen sie noch etwas vererben oder kann das Vermögen aufgebraucht werden? Wollen die Eigentümer auch Verpflichtungen zum Erhalt der Immobilie abgeben oder soll der neue Eigentümer für Sanierungen verantwortlich sein?

Umkehrhypothek und Leibrente haben gemeinsam, dass die Ruheständler ein lebenslanges Wohnrecht behalten. Sie zahlen keine Miete – im Gegenteil: Sie bekommen ja Geld für die Immobilie. Nach einer Definition des Online-Portals der Verbraucherzentrale handelt es sich bei der Umkehrhypothek um einen Kreditvertrag, bei dessen Unterzeichnung es nicht zu einem Eigentümerwechsel kommt. In der Regel trägt der bisherige Eigentümer die Kosten für notwendige Sanierungen. Bei der Leibrente hingegen komme es schon bei der Unterzeichnung zu einem Verkauf und damit zu einem Eigentümerwechsel. Der bisherige Eigentümer lässt seine Rechte, zum Beispiel das mietfreie Wohnrecht bis ans Lebensende, ins Grundbuch eintragen. Für Sanierungen ist in der Regel der neue Eigentümer verantwortlich.

Es gibt noch weitere Modelle, zum Beispiel einen Teilverkauf. Dabei erwirbt der Käufer einen Miteigentumsanteil von bis zu 50 Prozent der Immobilie und gewährt dafür einen entgeltlichen Nießbrauch. Das heißt: Der bisherige Eigentümer darf die Immobilie weiter nutzen, zahlt dafür eine Gebühr, vergleichbar mit einer anteiligen Miete. Für welches Modell man sich auch immer interessiert – es empfiehlt sich eine eingehende Beratung, um alle finanziellen, rechtlichen und steuerlichen Fallstricke auszuräumen

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